상속받은 부동산을 등기하려다 보면, 생각지도 못한 국민주택채권 매입 의무를 안내받고 당황하는 경우가 많습니다.
특히 상속일과 등기신청일 사이에 시간이 오래 지난 경우, 과세표준이 달라져 부담이 커질 수 있는데요.
오늘은 상속등기 시 국민주택채권 매입 시점, 기준 과세표준, 채권 매입률 확인 방법까지 자세히 정리해보겠습니다.
✅ 상속등기 시에도 국민주택채권을 매입해야 하나요?
네, 상속등기를 할 때도 부동산의 소재지와 종류에 따라 국민주택채권 매입 의무가 발생합니다.
- 상속등기 = 증여등기와 마찬가지로 소유권이전등기이기 때문에
- 서울시, 광역시 등 국민주택채권 적용 지역일 경우 매입 대상
- 채권 매입 후 등기신청서류에 매입확인서(또는 실적증명서)를 첨부해야 합니다
✅ 채권 매입 기준이 되는 과세표준은 언제 기준?
여기서 가장 헷갈리는 부분이 바로 **"언제 기준의 과세표준으로 채권을 매입하느냐"**입니다.
정답은 바로 ‘등기신청일 기준’입니다.
| 상속세 신고 시 평가 | 상속일 당시 기준시가 (예: 2022년) |
| 국민주택채권 매입 시 과세표준 | 등기신청일 기준 시가 (예: 2025년) |
즉, 2022년에 상속받은 부동산을 2025년에 등기한다면
2025년 기준 공시가격 또는 기준시가로 계산된 과세표준을 기준으로 채권을 매입해야 합니다.
📌 과세표준이 오른 지역이라면, 오래 미루었다가 등기할 경우 채권 매입 부담이 커질 수 있으니 주의가 필요합니다.
✅ 과세표준 확인 방법 (실제 채권 매입액 산정의 기준)
상속등기 시 채권 매입을 위해서는 먼저 부동산의 과세표준을 확인해야 합니다.
🔍 확인 방법:
- 주택:
👉 부동산공시가격 알리미 에서 공시가격 확인
👉 공동주택은 ‘공동주택 공시가격’, 단독은 ‘개별주택 공시가격’ - 상가·토지 등 비주거용:
👉 관할 시·군·구청 홈페이지 또는
👉 ‘국세청 홈택스 > 부동산 기준시가 조회’에서 확인
📌 확인한 공시가격 또는 기준시가가 과세표준이 됩니다.
✅ 채권 매입률은 어디서 확인하나요?
채권 매입 시 적용되는 매입률은 국토교통부에서 고시하며, 지역과 과세표준 구간별로 다릅니다.
🔍 확인 방법:
- 대한민국 법제처 국가법령정보센터
- 또는 등기소, 은행 민원실(신한은행 등)에서도 최신 매입률표 비치
📌 2025년 기준 서울 주택의 국민주택채권 매입률 예시:
| 1억 원 이하 | 0.6% |
| 1~3억 원 | 1.0% |
| 3억 원 이상 | 1.5% |
※ 실제 매입률은 매년, 지역마다 달라지니 신청 직전 꼭 확인해야 합니다.
✅ 정리 – 상속등기 시 채권 매입 흐름
- 등기신청일 기준 과세표준 확인
- 공시가격 or 기준시가로 확인
- 국민주택채권 매입률 확인
- 지역별 매입률표 참조
- 은행 등에서 채권 매입
- 신한은행, 하나은행 등에서 가능
- 등기신청서류에 채권 매입 실적증명서 첨부
- 누락 시 보정명령 받게 됨
✅ 마무리하며
상속등기를 늦게 하게 되면 과세표준이 올라 국민주택채권 매입 금액이 커질 수 있습니다.
따라서 상속받은 부동산이 있다면, 공시가격 변동 추이를 고려하여 등기 시점을 결정하는 것도 하나의 절세 전략이 될 수 있습니다.
불필요한 채권 매입을 줄이기 위해, 과세표준과 매입률은 꼭 신청 전에 확인해보시기 바랍니다.