"분명 나는 1주택자인데, 왜 양도세를 내야 하죠?"
이런 일이 정말 많습니다.
바로 ‘오피스텔’이 주택 수에 포함돼버린 상황이죠.
이번 글에서는
✔ 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건
✔ 오피스텔이 주택으로 간주되는 기준
✔ 실제 사례와 절세 계산
✔ 투자 시 세금 계획 수립 방법
을 정리해드립니다.
✅ 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 (2025년 기준)
요건내용
| 세대 기준 | 본인 + 배우자 + 미성년 자녀 합산 |
| 주택 수 | 1채만 보유해야 비과세 가능 |
| 보유 기간 | 2년 이상 보유 (조정지역은 +2년 거주 필수) |
| 양도가액 | 12억 원 이하만 전액 비과세 가능 |
| 예외 인정 | 일시적 2주택, 상속주택 등 일부 인정 조건 존재 |
🔸 2주택자가 되면, 비과세가 아예 불가하거나 장기보유공제만 적용됨
🧱 오피스텔이 주택이 되는 기준
항목주택으로 간주 여부
| 전입신고 O | ✔️ 주택으로 간주됨 |
| 실거주 흔적 있음 | ✔️ 주택으로 간주됨 |
| 재산세 주택분 납부 | ✔️ 간접적 주택 판단 요소 |
| 업무용 임대, 무전입 | ❌ 비주택으로 간주됨 |
📌 국세청은 실제 사용 용도, 전입기록, 공과금 등을 종합해 주택 여부를 판단합니다.
💥 [사례] 주택 비과세 실패 사례
- 오피스텔에 전입신고 후 실거주 → 재산세 주택분으로 납부
- 이후 아파트를 양도했지만 국세청은 ‘2주택자’로 판단
- 1세대 1주택 비과세 탈락 → 양도세 약 9,000만 원 발생
💰 양도세 간단 계산 예시
항목내용
| 양도가액 | 10억 원 |
| 취득가액 | 6억 원 |
| 차익 | 4억 원 |
| 2주택자 과세 | 세율 45%까지 적용 → 약 9,000~1억 원 과세 가능 |
| 1주택자 비과세 | 0원 (절세 효과 극대화) |
💼 오피스텔 투자 시 양도세 피하는 전략
- 실거주 및 전입신고 하지 말 것
- 임대할 경우 업무용(비거주)으로 임대차계약서 작성
- 재산세는 비거주용으로 과세 신청
- 양도 전 주택 수, 보유 기간, 거주 여부 꼼꼼히 체크
- 의심될 경우 세무사 상담 또는 국세청 질의 활용
✍️ 마무리 요약
- 오피스텔은 ‘어떻게 사용하느냐’에 따라 세금 운명이 달라짐
- 6월 1일 이전 기준이 일반적이지만, 지자체와 협의 시 이후에도 과세유형 변경 가능
- 절세보다 더 중요한 건, 미래의 양도세 리스크를 피하는 계획